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姜国臣的博客

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多个三四线城市库存 高企房企扎堆退守一二线城市  

2014-04-11 11:06:28|  分类: 社会新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    “我们几家原来把钱集中起来借给了一家开发商,但两年期到期后,这家开发商无钱还债,追缴半年多之后,无奈之下,我们接受了以房抵债。”吉林省长春市李先生向《证券日报》记者透露,“抵债的房子作价比市场高很多,我卖了半年也没能以市场价格卖出去”。

事实上,正如李先生所言,现在多个三、四线城市房价开始走下坡路,库存高企却难以消化。此外,部分二线城市也由于大型开发商侵入,加之库存急速膨胀,个别本地房企顶不住压力开始下调在售楼盘销售价格。

  “营口、常州、连云港(行情,问诊)等多个三、四线城市楼市面临崩盘,绿地集团、恒大地产以及保利地产(行情,问诊)等全国一线房企折戟连云港。”中原地产首席分析师张大伟表示,目前多个大型房企已经撤离三、四线城市,且集中退守一、二线城市”。

   三、四线城市高库存压顶

“近两年,多地政府都有造城计划,甚至一个五线城市都在力争旅游大盘项目落地。”某地方政府人士向《证券日报》记者透露,这种大盘开发计划动辄几十亿元,甚至超过百亿元。然而,有的项目开发不足30%就暂时停滞,再次动工时间却无法确定。

  “辽宁省营口市鲅鱼圈至少有50个楼盘在售,若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算,这里的开发面积已超过1000万平方米。”张大伟向记者表示,该区域人口和外来人口都不足以消化如此巨量的供应,该区域整体出现供给全面过剩现象。

  事实上,2014年以来,自杭州首次出现房价下降之后,常州、营口、连云港甚至秦皇岛等地房价都开始显现出走下坡路的迹象。即使是房价坚挺的北京,成交量也明显下滑,且房企推刚需项目入市时已经调低原定销售价格,“平价走量”心理占上风。

  据悉,2月23日,常州雅居乐星河湾率先降价,推出5、6、8、10四栋楼,最低价5380元/平方米。在这部分房源中,精装房均价12500元/平方米,毛坯均价降至约7500元/平方米,个别房源低至5380元/平方米。

  对此,张大伟表示,三、四线城市房价已经明显开始出现调整先兆。统计局数据显示,全国房价环比下调的城市达到了6个,其中大部分是三、四线城市,预计这些城市的楼市将会陷入整体低迷状态。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,房价短期内很可能再度下调。

  更为值得注意的是,《证券日报》记者获悉,长春以及黑龙江鹤岗市都出现了以房抵债的开发商,尤其是个别本地开发商,资金链岌岌可危。

  “从连云港楼市目前的市场情况来看,绿地集团、恒大地产、保利地产、卓越集团等全国一线地产企业可谓集体折戟。”有业内人士向记者如是表示。

  大型房企退守一、二线城市

  事实上,泰禾集团(行情,问诊)董事长黄其森曾向记者表示,全国楼市已经出现严重分化。一、二线城市和三、四线城市出现分化,而且一、二线城市之间也已经出现分化现象。

  对此,张大伟表示,一、二线城市房价整体依旧上涨,但三、四线城市房价已经平稳,甚至显得冷清。而从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三、四线城市市场酝酿崩盘风险。

  事实上,中原地产监测的一组数据显示,2014年3月份,10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元,为近19个月新低。

  上述业内人士认为,这主要是由于3月份土地供应处于低位,加之今年春节以来楼市观望氛围浓厚,房企在销售额达不到预期的情况下,购地热情急速退烧,且开始转向谨慎,尤其对三、四线城市的投资布局,大型房企可谓集体撤离。

  “我们原来在石狮有多个项目,但经过近两年大型开发商的抢占市场的快速布局,我们认为石狮楼市已经接近饱和,因此已经决定放弃石狮,快速消化现有尾盘存货后,不再去新增项目。”某房企高层向《证券日报》记者表示,相反,“我们今年初就在上海拿了一块地,一、二线城市将是我们今年拿地布局的重点区域”。

  事实上,从泰禾集团加速北京、上海拿地的举动也可以窥见一二。今年以来,其所拿地块除其大本营福州外,多数资金都投向了北京和上海。

  中原地产监测数据显示,2014年前3个月,10家标杆房企在一线城市、二线城市、三线及四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年的占比情况相比,一线城市购地金额的占比增加了24个百分点,二线城市占比下滑了28个百分点,三线及四线城市占比微增4个百分点。

  张大伟认为,由此可见,标杆房企对一线城市后市仍持续看好,而近期杭州、常州以及成都等城市降价风潮的出现,致使开发商在二线城市购地转为谨慎。

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